Armazém Rio · Proposta de Concessão

01 — O Empreendimento

Um passeio pelo Armazém, nível a nível.

Da fachada sobre a praça às plantas e ambientes dos três pavimentos — lojas, alta gastronomia e rooftop.

Fachada · Estação Cardeal Arcoverde

O Armazém sobre a praça

Fachada

Entre o aço dos trilhos e a brisa do mar

Pavimento 1 · Planta

Lojas, galeria de arte & coworking

Pavimento 1

Lojas autorais sobre a praça

Pavimento 1

Galeria de arte

Pavimento 1

Espaço de trabalho com vista

Pavimento 2 · Planta

Alta gastronomia · chefes brasileiros

Pavimento 2

Restaurantes assinados

Pavimento 2

Salão & brasa, com vista para Copacabana

Cobertura · Planta

Rooftop · bar, palco & vista

Cobertura

Rooftop ao dia — vegetação e mar

Cobertura

Rooftop à noite — Copacabana iluminada

Cobertura

Bar de coquetelaria autoral

Cobertura

Vista panorâmica de Copacabana

01 / 14

Pavimento 1 — Lojas, galeria & coworking Pavimento 2 — Alta gastronomia Cobertura — Rooftop & bar

02 — Estudo de Viabilidade

Os números que sustentam o projeto.

Tenant mix, luvas, custos de implantação e o resultado do primeiro ano de operação — cenário estático, sem estacionamento.

ABL Total

725 m²

24 lojas · 1.350 m² construídos

Investimento Líquido

10,44 mi

R$ 7.735 / m² construído

NOI · 1º ano

1,36 mi

R$ 104.658 / mês

Retorno s/ Capital

13,03%

ao ano · sem alavancagem

1 · Tenant Mix

Operação	Área média	Lojas	Área (m²)	Mix	Luvas R$/m²	AMM R$/m
1.1 · Alimentação — Âncoras
Restaurantes	165	2	330	46%	—	49,00
Fast Food	22	5	110	15%	1.260,00	315,00
Total Âncoras	—	7	440	60,69%	315,00	115,50
1.2 · Satélites
Quiosques	6	6	36	5%	3.500,00	700,00
Quiosques Bar	7	1	7	1%	6.300,00	1.260,00
Lojas	—	10	242	33%	1.400,00	280,00
Total Satélites	—	17	285	39,31%	1.343,51	357,12
1.3 · Total ABL	—	24	725	100%	719,31	210,48

2 · Receitas Não Operacionais — Cessão de Direitos (Luvas)

Item	Total R$	% / Total	R$/m² ABL
2.1 · Cessão de Direitos — Âncoras	138.600	26,58%	—
2.1 · Cessão de Direitos — Satélites	382.900	73,42%	1.343,51
Total Luvas	521.500	100,00%	719,31
2.2 · Venda de Lojas	—	0,00%	—
2.3 · Allowance	—	0,00%	—
2.4 · Total de Receitas	521.500	100,00%	719,31

3 · Custos de Implantação

Custo	Total R$	% s/ Total	R$/m² construído
3.1 · Construção Shopping valor técnico	8.002.489	72,99%	5.927,77
Gerenciamento	467.985	4,27%	346,66
Subtotal Obra	8.470.474	77,26%	6.274,43
3.2 · Projeto de Arquitetura	147.415	1,34%	109,20
3.3 · Projetos Técnicos	196.554	1,79%	145,60
3.4 · Planejamento e gestão	99.525	0,91%	73,72
3.5 · Investimento em comercialização	603.857	5,51%	447,30
3.6 · Investimento em marketing	362.314	3,30%	268,38
3.7 · Investimento em desenvolvimento	347.837	3,17%	257,66
3.8 · Outros mantido fixo	236.250	2,15%	175,00
3.10 · Jurídico	62.398	0,57%	46,22
3.11 · Extra Obra	436.786	3,98%	323,55
Legalização	249.592	—	—
Mobiliário	124.796	—	—
Paisagismo	62.398	—	—
3.9 · Custo Total valor final	10.963.410	100,00%	8.121,04

4 — Investimento Líquido (2.4 − 3.9)

10,44 mi

95,24% do custo total · R$ 7.735 / m² construído (1.350 m²)
Custo total de R$ 10,96 mi descontadas as luvas de R$ 521,5 mil.

Composição do Custo

77,3% Obra + Gerenciamento
12,0% Comercialização, marketing & desenvolvimento
3,1% Projetos (arquitetura + técnicos)
7,6% Planejamento, jurídico & extra obra

Sobre o custo por m²: o Armazém tem 1.350 m² construídos — 450 m² por pavimento × 3 pavimentos. Sobre a área construída, o investimento de R$ 10,44 mi equivale a ~R$ 7.735/m².

5 · Resultado Anual — Primeiro Ano

Linha	Total R$	% / Total	Mês R$	R$/m² ABL
Receita Bruta
5.1 · Aluguel Mínimo	1.831.200	90,91%	101.780	140,39
5.2 · Aluguel Variável 10% acima do mínimo	183.120	9,09%	14.086	19,43
5.3 · Mall, Quiosque e Merchandising	—	0,00%	—	—
5.4 · Total Receita Bruta	2.014.320	100,00%	—	—
Custos Operacionais
5.5 · Vacância 3% s/ receita	60.430	3,00%	4.648	6,41
5.6 · Custo da Vacância R$ 60 p.m	16.965	0,84%	1.305	1,80
5.7 · FPP — Empreendedor 3% s/ aluguel mínimo	54.936	2,73%	4.226	5,83
5.8 · Taxa de Administração 5% s/ receita	100.716	5,00%	7.747	10,69
5.9 · Outros Custos 4% s/ receita	80.573	4,00%	6.198	8,55
5.10 · Receita Líquida	1.700.701	92,87%	130.823	180,45
5.11 · Estacionamento R$ 12,00 · margem 70%	—	0,00%	—	—
5.12 · Permuta da Viabilidade 20% s/ receita líquida	(340.140)	−18,57%	(26.165)	(36,09)
5.13 · NOI	1.360.560	67,54%	104.658	144,36

Retorno sobre Capital · sem alavancagem

13,03%

NOI de R$ 1,36 mi sobre o investimento líquido de R$ 10,44 mi — retorno anual no primeiro ano estabilizado.

NOI · Primeiro Ano

1,36 mi

R$ 104.658 / mês · margem de 67,5% sobre a receita bruta · R$ 144,36 por m².

03 — Orçamento da Obra

Onde vão os R$ 8 milhões.

Detalhamento técnico da reforma — orçamento de engenharia (RR Águias · CAU/CREA 2016136222): 14 categorias, 59 serviços, executados em 26 semanas.

Valor Técnico

8,00 mi

materiais + mão de obra

Materiais

4,32 mi

R$ 4.319.161

Mão de Obra

3,68 mi

R$ 3.683.327

Prazo

26 sem

14 fases · 59 serviços

Categorias de serviço

Categoria	Valor (R$)	% do técnico
Itens Personalizados	3.576.000	44,69%
Revestimentos e Acabamentos	1.499.033	18,73%
Construções	1.101.877	13,77%
Demolições e Remoções	796.221	9,95%
Reboco e Regularização	263.430	3,29%
Instalações · Elétrica / Hidráulica / HVAC	243.747	3,05%
Contrapiso	146.813	1,83%
Esquadrias	107.650	1,35%
Telhados e Coberturas	80.166	1,00%
Fachada	57.485	0,72%
Serviços Finais	54.492	0,68%
Iluminação	42.799	0,53%
Louças e Metais	22.776	0,28%
Mobilização / Desmobilização	10.000	0,12%
Total Técnico	8.002.489	100,00%

Ajustes comerciais		Valor (R$)
Valor Técnico	—	8.002.489
CCU	+2%	160.050
BDI	+30%	2.400.747
ADM / Gerenciamento	+5%	400.124
Valor Final	—	10.963.410

Maior rubrica

44,7%

Itens Personalizados — R$ 3,58 mi
O maior bloco é a personalização dos espaços (a identidade do Armazém), seguido por revestimentos & acabamentos (18,7%) e construções (13,8%).

04 — Cenários de Rentabilidade

Três cenários: conservador, meta e otimista.

O aluguel projetado por categoria de operação em cada cenário — e o resultado que cada um gera para o empreendimento.

Aluguel por categoria — R$ / loja · mês

Categoria	Lojas	Conservador	Meta	Otimista
Restaurantes	2	8.850	13.500	24.750
Fast Food	5	6.930	10.560	15.400
Quiosques	6	4.200	5.100	5.700
Quiosques Bar	1	8.820	10.500	12.600
Lojas	10	6.720	8.400	10.800
Aluguel Mínimo · mês	24	153.570	204.900	281.300
Aluguel Mínimo · ano	—	1.842.840	2.458.800	3.375.600

Resultado por cenário

Indicador	Conservador	Meta	Otimista
Receita Bruta	2.027.124	2.704.680	3.713.160
Receita Líquida	1.711.619	2.289.389	3.149.348
NOI	1.369.295	1.831.512	2.519.478
Retorno s/ capital	13,11%	17,54%	24,13%

Conservador

13,1% retorno ao ano

NOI de R$ 1,37 mi.

Aluguéis alinhados ao mercado atual. É a base do estudo de viabilidade.

Duas formas de o Metrô Rio participar.

A contrapartida pela cessão do espaço, sobre a Receita Líquida do empreendimento. Escolha entre maior percentual ou piso garantido.

Maior upside

Opção A · Percentual fixo

20% sobre a Receita Líquida

Sem piso — acompanha integralmente o crescimento.

Conservador · ao anoR$ 342.324

Conservador · ao mêsR$ 28.527

O Metrô Rio fica com 1/5 de tudo o que sobra após os custos operacionais. Quanto mais o Armazém fatura, mais o Metrô recebe — sem teto.

Piso garantido

Opção B · Percentual com mínimo

15% sobre a Receita Líquida · mínimo R$ 30 mil/mês

Receita mínima garantida, independente do desempenho.

1º ano · ao mêsR$ 30.000 (piso)

1º ano · ao anoR$ 360.000

No cenário conservador, 15% equivalem a R$ 21.395/mês — abaixo do piso, então vale o mínimo de R$ 30 mil/mês. Quando a Receita Líquida superar R$ 2,4 mi/ano (cenário otimista), os 15% passam a render acima do piso.

Quanto o Metrô Rio recebe, por cenário

Cenário	Receita Líquida	Opção A · 20%	Opção B · 15% / mín. R$ 30 mil	Melhor p/ o Metrô
Conservador	R$ 1.711.619	R$ 342.324 (28.527/mês)	R$ 360.000 (piso)	Opção B
Meta	R$ 2.289.389	R$ 457.878 (38.156/mês)	R$ 360.000 (piso)	Opção A
Otimista	R$ 3.149.348	R$ 629.870 (52.489/mês)	R$ 472.402 (15%)	Opção A

Como ler as duas opções: no cenário Conservador, a Opção B paga mais ao Metrô Rio — o piso de R$ 30 mil/mês protege contra um início mais lento. Nos cenários Meta e Otimista, a Opção A (20%) rende mais, acompanhando o crescimento sem teto. Ponto de virada: Receita Líquida de R$ 1,8 mi/ano. Em resumo: Opção B = segurança e previsibilidade; Opção A = maior participação no sucesso.

PREMISSAS — Percentuais sobre a Receita Líquida de cada cenário (Conservador R$ 1.711.619 · Meta R$ 2.289.389 · Otimista R$ 3.149.348 ao ano).
Mínimo da Opção B = R$ 30.000/mês (R$ 360.000/ano). Ponto de equilíbrio entre as opções: Receita Líquida de R$ 1,8 mi/ano.

ARMAZÉM·RIO

Um passeio pelo Armazém, nível a nível.

Os números que sustentam o projeto.

Onde vão os R$ 8 milhões.

Três cenários: conservador, meta e otimista.

Duas formas de o Metrô Rio participar.